[재테크][부동산]전세보증금 지키기_깡통전세에 대처하는 자세

전세 매물이 부족한 요즘 전셋값이 가파르게 올라 전세가격이 매매가격을 웃돌아 부채(대출과 보증급)가 매매가보다 커지는 깡통전세로 인해서 피해를 보는 사람들도 많습니다. 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격 비율)이 점점 상승하는 것은 갭투자를 하는 사람들도 늘어나게 되고 이로 인해 깡통전세에 대한 우려도 심화되고 있습니다.

특히 임대차보호법 개정 이후 전세보증금 반환 관련 사고가 급증하고 있습니다.

7월 개정된 임대차보호법은 임대인이 반대하더라면 임차인이 원할 경우 한 차례 계약을 연장할 수 있도록 되어있습니다. 다. 이후 전세 공급난이 심화되었고 이는 전셋값 상승으로 이어졌습니다.

 

깡통전세란?

집주인이 대출받아 집을 매매하여 세입자에게 전세로 주었는데 집값이 오르지 않아 팔지도 못하고 있다가 대출금과 이자를 계속 연체하여 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 온전히 반환받지 못하는 경우 이를 깡통전세라고 합니다.

 

혹은 집 소유자가 그 집을 갭투자로 매매했을 경우 이런 경우가 자주 발생하게 되는데 집주인이 전세를 안고 주택을 매매하여  본인의 돈을 조금만 들이고 부동산 시세차익을 수익을 얻으려고 했는데 향후 집값이 오르지 않을 경우 팔지도 못하고 집 소유자가 전세보증금을 세입자에게 반환하지 못하는 경우입니다. 집이 전세보증금보다 높은 가격으로 팔려야 모두 온전히 돌려받을 수 있습니다. 

 

깡통전세는 결국 매매가가 전세가보다 낮아서 생기는 경우인데요. 처음에는 매매가보다 낮은 금액으로 전세계약을 했는데 집값이 하락하는 경우가 있고 처음부터 매매가보다 낮은 가격으로 전세계약을 맺은 경우입니다. 이른바 깡통전세입니다. 

 

전세보증금이 한 두푼도 아니고 소중한 자산을 지키려면 어떻게 해야 할까요?

전세사기 방지  ◆ 매물 시세 조사하기 전세가는 매매가의 70%이하로 계약하는 것이 안전하다고 합니다. 집이 경매로 넘어갔을 경우 유찰된 후 낙찰되는 경우를 대비하는 것입니다. ◆ 등기부등본 확인하기 직접 확인하는 것이 중요합니다. 소유자(최종), 주소, 압류, 가압류, 근저당(융자, 대출) 확인 ◆ 주인과 직접 계약하기 ◆ 계약하는 날 전입신고하고 확정일자 받기 전입신고는 신고 다음날 0시부터 대항력이 발생하여 근저당은 당일날 효력이 발생합니다. 확정일자는 동사무소, 등기소에서 받을 수 있습니다. ◆ 전세보증금 반환 보증제도 이용하기  주택도시 보증공사(HUG)나 서울 SGI 전세보증보험에 가입합니다.

전세보증금 반환 보증 보험이란 집주인에게서 전세금을 받지 못할 경우 보증기관이 우선으로 돌려주는 제도인데요, 일정한 가입자격이 있어 무조건 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 

가입기준을 충족해야 하는데 이로 인해 신축 다가구의 경우 가입이 어려울 수 있다고 하니 참고해야 합니다.

그리고 가입자격을 심사할 당시 이미 깡통전세라면 승인 요건을 충족하지 못해 거절당할 가능성이 높습니다.

그러므로 처음에 전세계약을 할 때 주변 시세를 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요할 것 같습니다.

 

전세보증금 보증보험은 HUG 주택보증도시공사, SGI서울보증에서 가입할 수 있는데요 지역 및 보증한도 등 세세한 내용에 따라서 보험료가 달라지지 자세히 알아보시고 비교해보신 다음에 가입해야 합니다.

두 곳의 차이점을 비교하자면 HUG의 경우 이율이 저렴하나 요건이 까다로운 편이고 SGI의 경우 이율과 한도가 모두 높은 편입니다. 고가의 전세 매물일 경우 SGI가 합당할 것이고 저렴한 보험료를 원하신다면 HUG를 이용하시는 게 좋습니다.

 

부동산이 필요한 이유가 사람들마다 제각각입니다.  누군가에게는 따뜻하고 편안한 보금자리를 얻기 위함이고 다른 누군가에게는 부동산이 투자 혹은 투기대상으로 여겨집니다. 각자의 목적이 어찌되었든 남에게 피해를 주거나 남의 것을 빼앗는 식으로 이루어지는 것은 옳지 않다고 생각합니다. 혹자는 부자가 되는 것은 누군가의 것을 빼앗아야 하는 제로섬 게임이라고 하지만 그렇지 않은 경우도 많으니까요. 하지만 모두가 다 같은 좋은 마음으로 세상을 대하는 것이 아니니 내가 스스로 조심하고 지켜야 할 것입니다.